املاک زندگی عبارت است از مشارکت مشترک در املاکی که به طرف دارنده املاک زندگی ، معروف به مستاجر زندگی ، اجازه می دهد تا در طول عمر خود از آن ملک استفاده کرده و از آن لذت ببرند. منافع مستاجر مادام العمر بلافاصله پس از مرگ پایان می یابد و مالکیت به "باقی مانده" که در سند یا وصیتنامه ذکر شده است منتقل می شود. املاک زندگی معمولاً به عنوان ابزارهای برنامه ریزی املاک به منظور جلوگیری از ابزارهای برنامه ریزی مشروط یا Medicaid به منظور محافظت از خانه بیمار مسن Medicaid تنظیم می شوند.
مراحل
قسمت 1 از 3: در نظر گرفتن مزایا و معایب یک املاک زندگی
مرحله 1. هدف از املاک زندگی را درک کنید
ملک زندگی معمولاً به معامله مربوط به اموال ، مانند خانه ، اشاره می کند که در آن صاحب خانه اموال را به فرزندان خود (یا شخص دیگری) می فروشد یا به آنها می دهد ، اما حق زندگی در خانه را تا زمان مرگ حفظ می کند.
- به کسی که خانه خود را می فروشد اما علاقه شخصی به زندگی دارد ، "مستأجر زندگی" گفته می شود.
- شخص (های) که پس از مرگ مستاجر زندگی خانه را دریافت می کنند ، "باقی مانده" نامیده می شود.
مرحله 2. مزایای املاک زندگی را بررسی کنید
دلایل متعددی وجود دارد که باعث می شود فرد یک ملک زندگی ایجاد کند. این شامل:
- صاحب خانه می خواهد از صدور حکم برای فرزندان خود اجتناب کند. با ایجاد املاک زندگی ، ملک از صدور حکم اجباری اجتناب می کند و باقی مانده بلافاصله پس از مرگ مستاجر مادام العمر صاحب ملک می شود.
- این ملک به صورت پایه افزایش می یابد. این بدان معناست که وقتی دولت مالیات بر سود سرمایه را محاسبه می کند ، ارزش از تاریخ مرگ محاسبه می شود ، نه از تاریخی که طرف اصلی این ملک را به دست آورده است. به طور معمول ، از زمان تملک ملک ارزش بیشتری افزایش می یابد و بنابراین مالیات بدهی بر ملک هنگام فروش بسیار بیشتر خواهد بود. با ایجاد املاک زندگی ، والدین می توانند میزان سود سرمایه ای را که کودک باید بپردازد کاهش دهند.
- یک ملک زندگی همچنین ممکن است برای واجد شرایط بودن برای کمک های پزشکی مانند Medicaid مفید باشد ، که در صورت تمایل به حمایت از خانه سالمندان ، میزان دارایی شما را محدود می کند. قوانین حقوقی مربوط به Medicaid بسیار پیچیده هستند و شما باید با یک وکیل املاک و املاک یا یک وکیل حقوقی بزرگتر تماس بگیرید تا در این تصمیم گیری به شما کمک کند.
مرحله 3. اشکالات یک ملک زندگی را در نظر بگیرید
قبل از ورود به املاک زندگی ، مهم است که معایب یک ملک زندگی را بشناسید و با مزایای احتمالی آن مقایسه کنید. این اشکالات ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- فروش ملک مشروط به املاک زندگی بسیار دشوار است. در حالی که شما حق زندگی در خانه را حفظ می کنید ، وقتی وارد یک ملک زندگی می شوید ، از حق فروش یا رهن خانه خود بدون رضایت همه باقی مانده ها چشم پوشی می کنید. اگر بقیه افراد از موافقت با فروش خودداری کنند ، نمی توانید ملک را بفروشید.
- مشکلات حقوقی باقی مانده می تواند بر ملک تأثیر بگذارد. از آنجا که بقیه افراد دارای منافع قانونی در این ملک هستند ، اگر با مشکل مالی روبرو شوند ، می توان در زمانی که مستاجر عمر زنده است ، حق توقیف بر آن ملک گذاشت. در حالی که مطالبات ممکن است بر ملک تأثیر بگذارد ، مستأجر مادام العمر نمی تواند مجبور به ترک ملک شود.
- املاک زندگی ممکن است بر توانایی شما در دریافت کمک پزشکی برای پرداخت هزینه مراقبت های سالمندان یا مراقبت های خانگی تأثیر بگذارد. در صورت اعطای املاک زندگی ، ممکن است تا پنج سال از دریافت کمک های دولتی از طریق Medicaid محروم یا غیرمجاز باشید.
قسمت 2 از 3: تدوین املاک زندگی
مرحله 1. استخدام وکیل
ایالت ها قوانین متفاوتی در رابطه با املاک زندگی دارند و مفاهیم پیچیده ای دارد ، مانند عدم صلاحیت بالقوه Medicaid ، که ممکن است بر شما تأثیر بسزایی بگذارد. اگر در فکر ورود به املاک زندگی هستید ، با یک وکیل صحبت کنید تا همه خطرات و مزایا را درک کنید. شما می توانید وکلا را به روش های مختلفی پیدا کنید ، از جمله:
- ارجاع از طرف دوست یا اعضای خانواده. اگر شخصی که می شناسید از وکالت امانت و املاک یا وکلای مسن استفاده کرده است ، می توانید از او بپرسید که آیا این وکیل را توصیه می کند یا خیر. توصیه یک شخص معتمد که تجربه شخصی با وکیل را دارد شروع خوبی است.
- انجمن های حقوقی محلی یا ایالتی. انجمن های وکلای محلی و ایالتی اغلب خدمات ارجاع را به وکلای منطقه شما ارائه می دهند. از طریق اتحادیه های وکلای دولتی ، می توانید بررسی کنید که آیا شکایتی علیه وکیل احتمالی شما ثبت شده است یا خیر. کانون وکلای آمریکا لیستی از منابع دولتی را تهیه کرده است که می تواند شما را به سایتهای ارجاع وکالت ، مانند اطلاعات تماس با کانون های وکلای ایالتی ، راهنمایی کند. ABA این اطلاعات را در https://www.americanbar.org/groups/legal_services/flh-home/ ارائه می دهد
مرحله 2. پیش نویس سند املاک زندگی
هر ایالت ممکن است شرایط متفاوتی برای معتبر بودن ملک زندگی داشته باشد. شما باید قوانین ایالت خود را با قرار دادن کدهای حقوقی ایالت خود و جستجوی عبارت "املاک زندگی" مرور کنید. پیوندهای کد دولتی را می توانید در اینجا پیدا کنید: https://www.findlaw.com/11stategov/indexcode.html. به طور کلی ، املاک زندگی مستلزم موارد زیر است:
- تاریخ تنظیم سند ؛
- نام طرف اعطای املاک و آدرس آنها ؛
- نام گیرنده و آدرس آنها ؛
- آدرس و شرح حقوقی املاک مشمول املاک زندگی ؛
- بیانیه ای که به صراحت املاک زندگی را محفوظ می دارد ؛ به عنوان مثال ، در این بیانیه می توان چنین خواند: «به طور واضح رزرو کنید املاک و مستغلات در املاک شرح داده شده در بالا به صاحب امتیاز و افراد واگذار شده آن. صاحب امتیاز باید مالکیت کامل ، تملک و استفاده از دارایی ، و همچنین اجاره ، درآمد و سود حاصل از اموال را در طول عمر طبیعی اعطا کننده داشته باشد."
- امضای هر دو طرف/همه طرفین ، و سند باید محضری باشد.
مرحله 3. با اراده یک املاک زندگی ایجاد کنید
شما همچنین می توانید با وصیت املاک زندگی ایجاد کنید ، بدین معنا که پس از فوت ، بخشی از آن را به دارایی خود اختصاص دهید. به عنوان مثال ، شما دوباره ازدواج کرده اید اما در نهایت می خواهید این اموال به فرزندان شما برسد ، نه بستگان همسر جدید شما. شما می توانید به همسر خود املاک زندگی در آن ملک بدهید و پس از مرگ همسر ، این اموال به طور مستقیم به فرزندان شما واگذار می شود.
- وصیت نامه شما باید به وضوح بیان کند که این اموال تا پایان عمر به یک طرف می رسد و پس از فوت اولین ذینفع به شخص دیگری منتقل می شود. این باید املاک زندگی ایجاد کند.
- شما باید با یک وکیل صحبت کنید تا مطمئن شوید که وصیت نامه و زبان املاک زندگی مطابق با الزامات قانونی ایالت شما برای املاک زندگی است.
مرحله 4. املاک زندگی خود را با عمل ثبت کنید
اگر املاک زندگی را با سند ایجاد کرده اید ، باید سند را ثبت کنید تا معتبر باشد. شما باید مکانی را که اسناد و مدارک در آن شهر یا شهری که ملک در آن واقع شده است ، ثبت کنید ، به طور معمول در یک دفتر ضبط شهرستان.
- جستجوی اینترنتی نام شهر یا شهر خود را انجام دهید و "یک سند ثبت کنید". این جستجو باید اطلاعات تماس دفتر استان را در اختیار شما قرار دهد.
- با دفتر ثبت اسناد تماس بگیرید و بپرسید که برای ثبت صحیح سند ملک زندگی چه اقداماتی را باید انجام دهید.
قسمت 3 از 3: درک تعهدات و حقوق خود در املاک زندگی
مرحله 1. ویژگی را حفظ کنید
در حالی که مستاجر مادام العمر در طول زندگی خود از املاک استفاده انحصاری می کند ، مستاجر مادام العمر نیز تعهداتی تحت املاک زندگی دارد. اساسی ترین تعهد حفظ اموال است. به طور کلی ، مستاجر زندگی باید:
- تعمیرات لازم را در خانه انجام دهید ؛
- حفظ بیمه برای اموال ؛
- پرداخت کلیه مالیات بر املاک و مستغلات ؛ و
- پرداخت وام مسکن انجام دهید.
مرحله 2. سود حاصل از اموال را جمع آوری کنید
مستاجر عمر از هرگونه درآمد و سود حاصل از اموال برخوردار است. اگر مستاجر عمر ملک را اجاره دهد ، مستأجر عمر حق دارد اجاره و سود را وصول کند.
مرحله 3. علاقه خود را بفروشید
برخلاف مستاجر مادام العمر که نمی تواند ملک یا سود باقیمانده را بفروشد ، ممکن است به مابقی باقی مانده اجازه داده شود که سود باقی مانده خود را در ملک حتی قبل از پایان دارایی ملک بفروشد.
- به طور کلی ، توانایی فروش سود باقیمانده در طول مدت سود زندگی باید در سند قانونی تأسیس املاک زندگی قید شود.
- Renaindermen همچنین می تواند ملک را با اجازه مستاجر مادام العمر بفروشد.